Vender un piso heredado en Barcelona puede suponer, en muchos casos, una suma de dinero muy significativa.
Sin embargo, cada año miles de personas en Barcelona se ven obligadas a renunciar a herencias de viviendas porque no pueden afrontar los impuestos que conllevan.
Es una realidad triste e injusta.
Dado que no se esperan cambios legales a corto plazo, en Parkrose Properties hemos implementado una nueva estrategia que ya ha permitido a varios de nuestros clientes vender su piso heredado sin pagar los impuestos por adelantado.
En este artículo te contamos paso a paso cómo funciona este método.
Como parte de nuestros servicios como agencia inmobiliaria en Barcelona, en ParkRose Properties ofrecemos una consulta gratuita sobre los impuestos para pagar al vender un piso heredado. Solicita una valoración gratuita para más información.
¿Por qué miles de personas rechazan herencias en Barcelona?
En 2021, España batió un triste récord: 56.667 personas renunciaron a una herencia en la que habían sido nombrados herederos.
Entonces, ¿por qué tantas personas deciden rechazar propiedades heredadas?
La realidad es que, en muchos casos, los herederos no pueden hacer frente a los impuestos que deben liquidarse por adelantado antes de poder habitar o vender legalmente una vivienda heredada.
Para dar un ejemplo, heredar un piso de 400.000 € en Barcelona puede implicar unos gastos de entre 25.000 € y 34.000 €, correspondientes a los dos impuestos principales.
Abajo, echamos un vistazo a dichos impuestos.
Los dos impuestos que hay que pagar al heredar un piso en Barcelona
Para vender un piso heredado en Barcelona, primero hay que aceptar la herencia ante notario y pagar los dos impuestos:
El impuesto de sucesiones y donaciones (ISD)
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU)
Abajo, explicamos cómo funciona cada uno.
1. Impuesto de sucesiones y donaciones
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es el tributo que grava la transmisión de bienes y derechos tras el fallecimiento de una persona.
En el caso de heredar un piso en Barcelona, se aplica sobre el valor neto del inmueble recibido. En Barcelona, el valor neto se calcula tomando el valor real del inmueble heredado –es decir, el valor de referencia catastral fijado por Hacienda o, si es mayor, el valor declarado en la escritura– y restando las cargas, deudas o gastos deducibles asociados a la herencia.
Este impuesto se liquida mediante los Modelos 660 y 650, que deben presentarse ante la Agencia Tributaria de Cataluña.
¿Cuánto se paga?
El tipo impositivo puede oscilar entre el 7% y el 32% de la base liquidable. Para determinarlo se aplican distintos tramos progresivos, que puedes consultar en la imagen inferior publicada por la Generalitat de Catalunya para 2025.
Una vez calculada la cuota íntegra del Impuesto de Sucesiones, se aplica un coeficiente multiplicador en función de:
Grado de parentesco
Grupos I y II (hijos, descendientes y cónyuges) → coeficientes más bajos (1,0 a 1,2).
Grupo III (hermanos, sobrinos, tíos, ascendientes por afinidad) → coeficiente fijo de 1,5882.
Grupo IV (parientes lejanos o no familiares) → coeficiente fijo de 2,0.
Patrimonio preexistente del heredero
A mayor patrimonio, mayor coeficiente dentro de cada grupo (ej. en Grupos I y II, sube de 1,0 a 1,2 si el heredero ya posee más de 4.000.000 €).
Tras aplicar el coeficiente, pueden reducirse todavía más los impuestos mediante bonificaciones:
Bonificaciones
99% de bonificación en la cuota para cónyuges.
60%–80% para hijos, según patrimonio preexistente.
95% de bonificación si se hereda la vivienda habitual y se mantiene durante 5 años.
Ahora bien.
Si vendes un piso heredado de forma inmediata, no podrás aplicar la bonificación del 95% por vivienda habitual. Sin embargo, sí puedes aplicar las bonificaciones por parentesco, como el 99% para cónyuges o el 60–80% para hijos, dependiendo de tu patrimonio preexistente.
Calcular los impuestos del ISD en Cataluña es complejo. Si estás pensando en vender un piso heredado en Barcelona, contacta con Parkrose Properties para una consulta gratuita. Déjanos tus datos en nuestra página de valoración gratuita y te explicaremos en detalle los impuestos en tu caso.
2. Impuesto sobre la plusvalía (IVTNU)
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial en Barcelona es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que grava el aumento de valor del terreno urbano desde que el inmueble fue adquirido hasta que se transmite, ya sea por venta, herencia o donación.
Su finalidad es que los ayuntamientos participen en la revalorización del suelo urbano generada por el desarrollo de la ciudad y las inversiones públicas en infraestructuras.
¿Cómo se calcula?
Desde la reforma de 2021, existen dos formas de calcular la plusvalía:
Método objetivo
Se toma el valor catastral del suelo y se multiplica por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición.
Sobre esa base imponible se aplica un tipo impositivo del 30% en Barcelona.
Método de plusvalía real
Se calcula la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición (ganancia patrimonial).
Esa ganancia se multiplica por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor total del inmueble.
El resultado es la base imponible, a la que también se aplica el 30% de tipo impositivo.
El contribuyente puede elegir el método que resulte más favorable.
¿Cuánto se paga?
El importe depende del incremento de valor del terreno y de los años que el inmueble haya permanecido en manos del anterior propietario. Como referencia general:
La plusvalía municipal suele representar entre un 10% y un 30% del incremento del valor catastral del suelo.
En Barcelona, el valor catastral del suelo acostumbra a situarse entre el 30% y el 50% del valor total de la vivienda (aunque este porcentaje varía según la zona y la fecha de revisión catastral).
Para obtener una estimación personalizada puedes utilizar la herramienta de estimación de la plusvalía municipal del Ajuntament de Barcelona.
¿Qué pasa si no puedo pagar los impuestos?
Si dispones del capital necesario para heredar un piso –o vas a heredar dinero también– entonces las ganancias de vender el piso pueden valer la pena de liquidar los impuestos.
Pero si no tienes, que esto no te desanime.
Más abajo te explicaremos una estrategia innovadora para vender un piso heredado en Barcelona sin tener que asumir estos costes iniciales.
Una nueva estrategia: vender piso heredado en Barcelona sin pagar impuestos por adelantado
En Parkrose Properties hemos escuchado todo tipo de historias de herederos que, para poder aceptar una vivienda, se han visto obligados a pedir un préstamo bancario.
El problema es que este tipo de préstamos suelen implicar altos intereses y plazos de devolución muy cortos.
Si el piso no se vende a tiempo o acaba vendiéndose por un precio inferior al esperado, la situación puede convertirse en una fuente de gran estrés financiero.
El contrato de arras adelantado
La buena noticia es que hoy existe una alternativa mucho más segura: el arras adelantado.
En algunas agencias en Barcelona, como Parkrose Properties, los herederos tienen la posibilidad de vender su piso y hacer que la agencia asuma los gastos de los impuestos por adelantado.
La estrategia del «arras adelantado» para vender un piso heredado
A continuación, te mostramos los 5 pasos concretos de cómo funciona el proceso cuando la agencia inmobiliaria adelanta el capital.
1. El heredero manifiesta su intención de aceptar la herencia
Todo comienza con la decisión del heredero de aceptar la herencia.
Recuerda que no es necesario liquidar los impuestos para iniciar el trámite de aceptación; estos se pagan más adelante, en el momento de inscribirse como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
Entonces, este primer paso formaliza la condición de heredero y permite a la agencia inmobiliaria preparar la operación de venta.
2. La agencia adelanta el capital equivalente a unas arras
En lugar de recurrir a un banco, es la propia agencia inmobiliaria la que adelanta al heredero el importe necesario para pagar los impuestos.
Este adelanto funciona como si fuera una señal de arras, pero en este caso procede directamente de la agencia y no de un comprador. La ventaja es que el heredero obtiene liquidez inmediata sin necesidad de contratar un préstamo, evitar intereses altos o someterse a plazos de devolución rígidos.
3. Con ese adelanto se liquidan los impuestos (ISD + plusvalía)
Una vez recibido el adelanto, el heredero puede pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal.
Gracias a la liquidez inmediata proporcionada por la agencia, se evita el gran obstáculo que suele llevar a tantas personas a renunciar a su herencia.
4. La agencia pone el piso en el mercado y busca comprador
Con la herencia ya regularizada, la agencia inmobiliaria puede sacar el piso al mercado de forma oficial. Se inicia la captación de compradores interesados, se realizan visitas y se prepara toda la documentación necesaria para la compraventa.
5. Se firma la escritura final de compraventa
Una vez encontrado el comprador, se procede al proceso de vender un piso en Barcelona con el fin de la escritura definitiva ante notario.
En ese momento, la agencia inmobiliaria recibe de vuelta el capital adelantado en concepto de arras, junto con los honorarios o comisiones pactados. El resto del importe queda en manos del heredero, libre de deudas e intereses.
¿Qué pasa si el piso no se vende al precio esperado?
Es normal preguntarse: ¿qué ocurre si el piso heredado no se vende al precio prometido y el heredero no recibe el capital que esperaba?
Lo cierto es que esto puede suceder con cualquier propiedad en Barcelona. El mercado es dinámico, los precios fluctúan y no todos los pisos reciben la misma demanda. La clave está en trabajar con una agencia que tenga un historial probado de ventas rápidas y al precio pactado.
En Parkrose Properties hemos conseguido vender al precio de salida en numerosas operaciones, y hemos vendido la mayoría de nuestros pisos en menos de 90 días.
¿Cómo lo hacemos?
Estas son las 5 razones principales:
Preparamos toda la documentación para vender un piso en Barcelona desde el inicio.
Aplicamos las últimas técnicas de marketing inmobiliario, como tours virtuales, fotografías profesionales y home staging.
Contamos con una gran audiencia de compradores activos, gracias a nuestra presencia en portales internacionales y al posicionamiento de nuestra web mediante estrategias de marketing en buscadores.
Disponemos de un arquitecto propio, que prepara propuestas de rehabilitación personalizadas para cada comprador.
Ofrecemos un servicio integral al comprador, ayudándole a conseguir hipoteca en las mejores condiciones y gestionando el pago de impuestos y todo el papeleo necesario para cerrar la operación.
Solicita una consulta gratuita con Parkrose Properties
A lo largo de este artículo hemos visto cómo los impuestos al heredar un piso en Barcelona pueden convertirse en un problema.
La solución está en la estrategia del arras adelantado, que este año ha permitido a varios de nuestros clientes vender sus pisos heredados sin tener que pagar los impuestos por adelantado.
Pero es muy importante trabajar con una agencia eficaz, especializada en vender pisos en Barcelona de forma rápida y al mejor precio.
En Parkrose Properties contamos con la experiencia, el equipo y las herramientas necesarias para que tu herencia se convierta en una verdadera oportunidad.
Ofrecemos una consulta gratuita para explicar de primera mano cómo funciona nuestro proceso, resolveremos todas tus dudas y te mostraremos cómo puedes avanzar con seguridad.
Pide una valoración gratuita de tu piso heredado para más información.
Entrada publicada 24/08/2025
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