¿Estás pensando en vender tu piso en Barcelona?
En esta guía, te explicamos los dos impuestos importantes que hay que pagar al vender un piso en 2025: la plusvalía municipal en Barcelona, y el IRPF por la ganancia patrimonial.
Pero eso no es todo.
En ParkRose Properties hemos identificado hasta 10 posibles exenciones y deducciones para reducir tus impuestos a la hora de vender tu piso.
Sigue leyendo para descubrir cuánto podrías pagar realmente… y cómo pagar menos.
¿Tienes dudas sobre cuánto te tocaría pagar en tu caso? Como parte de nuestro servicios como agencia inmobiliaria en Barcelona, ofrecemos una consulta gratuita sobre los impuestos y maneras de reducirlos. Contáctanos para más información.
Impuestos que hay que pagar
Al momento de vender un piso en Barcelona, tendrás que pagar dos impuestos principales:
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – conocido como plusvalía municipal
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – aplicado sobre la ganancia patrimonial obtenida con la venta
A continuación te explicamos en qué consisten, cuánto podrías pagar y qué formas existen de reducirlos legalmente.
La plusvalía municipal en Barcelona
¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU) y cuánto se paga?
La plusvalía municipal es un tributo local que grava el aumento de valor del terreno donde se ubica un inmueble desde su adquisición hasta su transmisión.
Oficialmente en Barcelona se llama el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Se aplica en casos de venta, herencia o donación de pisos en suelo urbano.
¿Por qué existe este impuesto?
La finalidad de la plusvalía municipal es que los ayuntamientos obtengan ingresos por el incremento del valor del suelo urbano.
La plusvalía así refleja la revalorización que ha experimentado el terreno debido al desarrollo urbano y las inversiones públicas en infraestructuras.
¿Cómo se calcula en Barcelona?
Desde la reforma de 2021, existen dos métodos para calcular este impuesto:
Método objetivo: Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que varía según los años transcurridos desde la adquisición del inmueble. A esta base imponible se le aplica un tipo impositivo. En Barcelona, el tipo impositivo es del 30 %.
Método de plusvalía real: Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el de compra del inmueble (ganancia patrimonial). Esta ganancia se multiplica por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor total del inmueble, obteniendo así la base imponible. A esta base se le aplica el tipo impositivo del 30 %.
Para obtener una idea de tu caso, existe una estimación de la plusvalía en línea en la Sede Electrónica del Ajuntament de Barcelona.
Haz clic en el enlace arriba, luego pinchar en "INICIAR EL TRÁMITE", y te aparecerá la herramienta de estimación. Si introduces los datos correspondientes puedes luego compoara los dos métodos para ver cual te salga mejor.
¿Cuánto se paga aproximadamente?
El importe a pagar varía según el incremento de valor del terreno y el tiempo que se haya poseído el inmueble.
Como referencia general, la plusvalía municipal en Barcelona oscila entre el 10 % y el 30 % del incremento del valor catastral del suelo.
El valor catastral del suelo suele representar entre el 30 % y el 50 % del valor total de la vivienda (aunque este porcentaje puede variar según la zona y el año de revisión catastral).
Ejemplo práctico (método de plusvalía real)
Imagina que compraste un piso en Barcelona hace 5 años, que ahora vas a vender. Vamos a suponer cifras para hacer los siguientes calculos:
Precio de compra: 300.000 €
Precio de venta: 400.000 €
Ganancia patrimonial: 400.000 € – 300.000 € = 100.000 €
Porcentaje del valor catastral que corresponde al suelo: 40 % del valor total
Base imponible: 100.000 € × 40 % = 40.000 €
Tipo impositivo: 30 %
Plusvalía municipal a pagar: 40.000 € × 30 % = 12.000 €
Este cálculo aplica solo si se elige el método de plusvalía real y no hay bonificaciones ni reducciones adicionales.
3 casos en que se puede evitar o reducir la plusvalía
Existen tres formas principales de reducir o incluso eliminar el impuesto de plusvalía municipal al vender una vivienda en Barcelona.
Dependiendo de tu situación, podrás aprovechar de al menos una de ellas para minimizar el coste de la transmisión.
1. Elegir el método de cálculo más favorable
Desde la reforma de 2021, puedes elegir entre dos formas de calcular la base imponible: el método objetivo y el método real.
El método objetivo se basa en el valor catastral del suelo y los años de tenencia, mientras que el real tiene en cuenta la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
La ley te permite usar el método que resulte más beneficioso, y en muchos casos el método real reduce notablemente la cuota.
Si quieres la opinión de un experto en compraventas, no dudes en contactarnos para una consulta gratuita.
2. No hubo ganancia real en la venta
Si vendes tu propiedad por un precio igual o inferior al que pagaste en su día, no se considera que haya habido una ganancia.
En estos casos, estás exento de pagar plusvalía municipal.
Esto aplica tanto a personas físicas como a empresas, y se debe demostrar con documentación clara el precio de adquisición y el de venta.
3. Bonificación por herencia de vivienda habitual
Si has heredado una vivienda habitual de un familiar directo, puedes beneficiarte de una bonificación en la plusvalía.
En Barcelona, esta bonificación puede alcanzar el 95 % de la cuota del impuesto en transmisiones mortis causa. Esto significa que solo pagarías el 5 % del total que correspondería normalmente.
Para más información puedes consultar en la web del Ajuntament de Barcelona.
IRPF por la ganancia patrimonial en Cataluña
¿Cuánto se paga a Hacienda al vender un piso?
Al vender una vivienda en Barcelona, tienes que abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a Hacienda por la ganancia patrimonial obtenida.
Este impuesto se aplica de forma progresiva, y el porcentaje varía según el beneficio neto que hayas obtenido.
Ejemplo práctico (IRPF)
Si compraste un piso por 200.000 € y lo vendes por 280.000 €, la ganancia patrimonial sería de 80.000 €.
En Cataluña, el IRPF se calcula sumando los tipos estatal y autonómico. Para 2025, el resultado sería:
28,5 % sobre los primeros 6.000 € → 1.710 €
31,5 % sobre los siguientes 44.000 € (hasta 50.000 €) → 13.860 €
34,5 % sobre los últimos 30.000 € (de 50.000 € a 80.000 €) → 10.350 €
Total a pagar en IRPF: 1.710 € + 13.860 € + 10.350 € = 25.920 €
Tramos del IRPF en Cataluña para 2025
En Cataluña, el IRPF sobre las ganancias patrimoniales se calcula sumando los tramos estatales y autonómicos.
Los tramos estatales para la base del ahorro en 2025 son:
Hasta 6.000 €: 19 %
De 6.001 € a 50.000 €: 21 %
De 50.001 € a 200.000 €: 23 %
De 200.001 € a 300.000 €: 27 %
Más de 300.000 €: 28 %
A estos porcentajes se deben sumar los tramos autonómicos establecidos por la Generalitat de Cataluña, que puedes ver abajo:
El porcentaje de IRPF que pagarás depende del total de la ganancia patrimonial obtenida por la venta.
Es importante considerar que esta ganancia se suma a otras rentas del ahorro que hayas tenido en el mismo ejercicio fiscal, como intereses bancarios o dividendos. Por tanto, el tramo aplicable se determina en función del total de tus rentas del ahorro en el año.
7 casos en que se puede reducir el IRPF
Existen al menos seis formas legales de reducir —e incluso eliminar— el pago del IRPF al vender una vivienda en Barcelona.
Dependiendo de tu situación personal, es probable que puedas acogerte a una o varias de estas opciones para disminuir considerablemente la factura fiscal.
1. Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y utilizas el dinero para comprar otra donde fijarás tu nueva residencia habitual, puedes quedar exento de pagar IRPF por la ganancia obtenida.
Esta exención se aplica a la parte estatal de la Agencia Tributaria.
Por la parte autonómica de la Generalitat de Catalunya, existe una deducción por inversión en vivienda habitual solo si el piso fue adquirido antes del 01.01.2013
Hay factores por cada parte para conseguir la exención o deducción. Por lo tanto, recomendados revisar los enlaces arriba o pedir una consulta gratuita con ParkRose Properties.
2. Aumentar el valor de adquisición con gastos deducibles
Al calcular la ganancia patrimonial, puedes aumentar el valor de adquisición incluyendo gastos justificados relacionados con la compra original del inmueble.
Esto incluye:
el ITP o IVA pagado al comprar tu piso
gastos de notaría y registro al comprar tu piso
reformas estructurales con factura (también se aplica a la parte autonómica)
También podrías gastos asociados con la venta del piso:
notaría
plusvalía municipal pagada
comisión inmobiliaria
Cuantos más gastos documentados puedas justificar, menor será la ganancia imponible y menos pagarás en IRPF.
Como parte de nuestros servicios para vender pisos en Barcelona, en ParkRose Properties nuestro arquitecto te ayuda a identificar mejoras que pueden acelerar la venta. A veces son propuestas pensadas para el comprador, pero en otros casos hemos asesorado a vendedores que realizaron obras de rehabilitación para facilitar la venta, y también reducir el IRPF en su declaración. Pide una consulta gratuita para más información.
3. Compensación de pérdidas o ausencia de ganancia
Si vendes por menos de lo que pagaste, no pagas IRPF.
La pérdida patrimonial se puede declarar y te permitirá compensar otras ganancias que tengas ese mismo año.
Si no hay ganancia ni pérdida, simplemente no tributas.
4. Exención para mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, no pagas IRPF por la ganancia, sin importar el importe.
Además, si vendes una segunda residencia, puedes quedar exento hasta 240.000 € si reinviertes el dinero en una renta vitalicia asegurada dentro de los 6 meses siguientes.
5. Coeficientes reductores para viviendas antiguas
Si compraste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, puedes beneficiarte de un régimen transitorio de coeficientes de abatimiento.
Estos coeficientes permiten reducir o incluso eliminar la parte de la ganancia generada antes de 1994, lo que puede suponer un gran ahorro.
6. Empresas (sociedades) que venden inmuebles
Las exenciones del IRPF no se aplican a empresas, que tributan en el Impuesto sobre Sociedades, generalmente al 25 %.
Aun así, una empresa puede deducir todos los gastos de venta (agencia, notaría, etc.) y compensar la ganancia con pérdidas de años anteriores.
7. Deducción por obras para mejorar la eficiencia energética
Si antes de vender tu piso realizaste obras que reducen al menos un 7 % la demanda de calefacción o refrigeración, puedes aplicar una deducción estatal en tu declaración de IRPF.
Se permite deducir hasta un 20 % del coste de las obras, con un límite anual de 5.000 €, siempre que presentes certificados energéticos antes y después de la reforma.
Esta deducción no reduce la ganancia patrimonial directamente, pero sí puede disminuir el IRPF total que pagarás.
Impuestos para vendedores no residentes en España
Si no resides fiscalmente en España pero estás vendiendo una vivienda aquí, también tendrás que pagar impuestos.
El sistema incluye una retención automática en el momento de la venta, y posteriormente una declaración voluntaria para regularizar tu situación ante Hacienda.
Retención del 3 % a no residentes mediante el modelo 211
Cuando el vendedor de una propiedad es no residente en España, el comprador está obligado por ley a retener un 3 % del precio de venta y pagarlo directamente a Hacienda en nombre del vendedor.
Este pago se realiza mediante el modelo 211, y debe presentarse en un plazo máximo de un mes desde la firma de la compraventa.
Este 3 % no es el impuesto definitivo, sino un pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). El objetivo es asegurar que Hacienda pueda cobrar impuestos aunque el vendedor no viva en el país.
Cómo declarar la ganancia patrimonial
Tras la venta, el vendedor no residente debe calcular su ganancia patrimonial y presentar el modelo 210 para declarar ese beneficio.
Si la retención del 3 % fue superior al impuesto que corresponde pagar, el vendedor puede solicitar una devolución de la diferencia.
Otros gastos al vender un piso en Barcelona
Además de los impuestos como el IRPF y la plusvalía municipal, existen otros costes que pueden afectar al importe final que recibirás por la venta de tu vivienda.
Estos gastos no son impuestos, pero están ligados a los documentos necesarios para vender un piso en Barcelona.
Entre ellos se incluye:
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Este impuesto municipal suele estar prorrateado en función de la fecha de venta, pero si aún no lo has pagado, tendrás que hacerlo antes de firmar la escritura ante notario.
El certificado de eficiencia energética: Es obligatorio por ley para vender cualquier vivienda. Si no lo tienes actualizado, tendrás que contratar a un técnico certificado para obtenerlo, lo que suele costar entre 100 € y 150 €.
Hipoteca: Si tu propiedad tiene una hipoteca, deberás cancelarla registralmente. Esto implica pedir un certificado de deuda cero al banco y pagar los gastos notariales y registrales asociados a la cancelación, que suelen rondar los 300 €–600 €.
Otros documentos: Puede que necesites obtener la cédula de habitabilidad (obligatoria en Cataluña), la nota simple actualizada del registro, o el certificado de inspección técnica del edificio (ITE), especialmente si el inmueble tiene más de 45 años. Si no los tienes, deberás solicitarlos y cubrir sus gastos.
3 casos en que se puede evitar o reducir los gastos de la venta
Además de los impuestos, vender un piso en Barcelona implica asumir ciertos costes administrativos y documentales.
La buena noticia es que muchos de ellos se pueden reducir —e incluso evitar— si se negocian adecuadamente o si preparas la venta con antelación.
Aquí te dejamos cinco estrategias prácticas que hemos visto aplicar con éxito a nuestros clientes:
1. Pactar quién paga el IBI del año
Por ley, el vendedor debe pagar el IBI correspondiente al año completo si era propietario a fecha 1 de enero.
Pero eso no significa que debas asumirlo todo tú.
Es habitual pactar una prorrata proporcional con el comprador, o incluso que el comprador se haga cargo del 100 % si la venta ocurre a principios de año.
2. Planificar la cancelación de hipoteca
Cancelar la hipoteca implica algunos costes fijos —notaría, registro— y a veces una comisión de cancelación anticipada que depende del contrato con el banco.
Pero puedes ahorrar si lo planificas con tiempo.
Revisa si tu hipoteca tiene comisión y, si es así, intenta programar la cancelación justo cuando venza un periodo sin penalización. En ocasiones, los bancos están dispuestos a negociar la comisión si vas a liquidar el préstamo por completo.
3. Deducir los gastos de tu impuesto de la renta (IRPF)
Aunque en Cataluña lo habitual es que el comprador asuma la notaría y el registro, esto es un tema negociable.
Ten en cuenta además que los gastos de notaría vinculados a la venta pueden deducirse en tu IRPF como parte del coste de transmisión.
Si vendes con una agencia, la comisión también se puede deducir en tu declaración de la renta.
Cambios fiscales previstos para 2025
Aunque la legislación fiscal puede cambiar cada año, ya se han anunciado o debatido algunas medidas que podrían afectar a quienes vendan una propiedad en Barcelona en 2025.
A continuación resumimos los dos cambios más relevantes hasta el momento:
La plusvalía municipal podría subir por la actualización de coeficientes
Los ayuntamientos, incluido el de Barcelona, tienen la facultad de actualizar los coeficientes que se aplican en el método objetivo de cálculo de la plusvalía municipal.
Estos coeficientes dependen del número de años que se ha poseído el inmueble y afectan directamente al importe del impuesto.
Aunque existen límites fijados a nivel estatal, cada municipio puede aplicar valores distintos dentro de ese margen. Si el Ayuntamiento de Barcelona decide actualizar al alza estos coeficientes para 2025, el impuesto podría subir incluso sin que el valor de tu propiedad haya cambiado significativamente.
El ITP podría incrementarse para grandes propietarios en Cataluña
La Generalitat de Cataluña ha dejado entrever posibles modificaciones al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que afectarían a grandes tenedores de vivienda. Aunque el ITP lo paga el comprador, un incremento en este impuesto podría dificultar la venta o reducir el precio neto que estés dispuesto a aceptar.
Si vendes un inmueble que forma parte de un paquete mayor (por ejemplo, varios pisos o una cartera de propiedades), podrías verte afectado.
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En ParkRose Properties, somos una agencia inmobiliaria especializada en la venta de pisos y apartamentos en Barcelona. Contamos con un equipo de agentes colegiados (API) que conoce a fondo los trámites y requisitos legales de la ciudad.
Como parte de nuestro servicio para vendedores en Barcelona, gestionamos toda la documentación obligatoria —desde la cédula de habitabilidad hasta el certificado energético— para que no tengas que preocuparte por nada.
Además, vamos un paso más allá: también preparamos documentación estratégica que puede acelerar la venta, como planos detallados del piso y propuestas de reforma con presupuesto, elaboradas por nuestros arquitectos internos.
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Entrada publicada 27/05/2025
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