Quines despeses cal pagar en vendre un pis a Barcelona?

Estàs pensant a vendre el teu pis a Barcelona? Abans de calcular quant guanyaràs, convé saber quant gastaràs. Entre despeses de la venda (certificats, notaria, registre i, si s'apliquen, la comissió de l'agència o la cancel·lació de la hipoteca) i impostos (la plusvàlua municipal i l'IRPF pel guany), la factura final es pot emportar una part important del preu.

A ParkRose Properties t'expliquem, una a una, totes les despeses i impostos que assumeix el venedor a Barcelona el 2026, qui paga cada cosa, quant costa de forma orientativa i què es pot reduir o desgravar.

Quant costa vendre un pis a Barcelona?

Vendre un pis a Barcelona sol costar entre el 5 % i el 15 % del preu de venda, sumant despeses i impostos. La forquilla és àmplia perquè depèn sobretot de si vens amb agència, de si tens hipoteca pendent i del guany que obtinguis.

En un pis de 250.000 €, el cost total es pot moure, de forma orientativa, entre 15.000 € i 35.000 € segons el cas.

Aquests són els conceptes que componen aquest total:

1. Certificat d'eficiència energètica

   • Qui ho paga: Venedor

   • Cost aproximat: 55 € – 130 €

2. Cèdula d'habitabilitat

   • Qui ho paga: Venedor

   • Cost aproximat: 80 € – 160 €

3. Nota simple

   • Qui ho paga: Venedor

   • Cost aproximat: 9,02 € + IVA

4. Certificat de deute zero (comunitat)

   • Qui ho paga: Venedor

   • Cost aproximat: 0 € – 50 €

5. Contracte d'arres

   • Qui ho paga: Venedor (o inclòs amb l'agència)

   • Cost aproximat: 0 € – 400 €

6. Notaria (escriptura matriu)

   • Qui ho paga: Venedor, tret de pacte

   • Cost aproximat: part de 600 € – 900 €

7. Registre (inscripció)

   • Qui ho paga: Comprador, tret de pacte

   • Cost aproximat: 450 € – 700 €

8. Comissió de l'agència

   • Qui ho paga: Venedor

   • Cost aproximat: 3% – 7% + IVA

9. Cancel·lació d'hipoteca (si s'aplica)

   • Qui ho paga: Venedor

   • Cost aproximat: 400 € – 1.000 € + comissió bancària

10. Plusvàlua municipal (IIVTNU)

    • Qui ho paga: Venedor

    • Cost aproximat: variable (tipus del 30% a Barcelona)

11. IRPF (guany patrimonial)

    • Qui ho paga: Venedor

    • Cost aproximat: 19% – 30% del guany

12. IBI de l'any en curs

    • Qui ho paga: Venedor (titular a 1 de gener), prorratejable

    • Cost aproximat: segons rebut

Exemple orientatiu: pis de 250.000 € a Barcelona

Un pis de 250.000 € a Barcelona, comprat fa 10 anys per 185.000 € i venut a través d'agència, sense hipoteca pendent:

• Certificats (energètic, cèdula i nota simple): ~230 €

• Comissió de l'agència (4% + 21% d'IVA): ~12.100 €

• Notaria, part del venedor: ~300 €

• Plusvàlua municipal: ~4.000 € (segons el valor cadastral del sòl)

• IRPF pel guany (després de restar despeses): ~11.000 €

• Total aproximat: ~27.600 €, entorn de l'11% del preu.

Tingues en compte que el cost real depèn del teu cas concret: l'import de la comissió, el guany obtingut, el valor cadastral del sòl i si tens o no hipoteca. Com a referència, el preu de partida importa tant com aquestes despeses: pots veurel'evolució del preu dels pisosa Barcelona per districte per fixar un preu realista.

Qui paga les despeses, el comprador o el venedor?

En vendre, el venedor assumeix la plusvàlua municipal, l'IRPF sobre el guany, la comissió de l'agència, els certificats obligatoris (energètic i cèdula) i la cancel·lació de la seva hipoteca. El comprador paga l'impost de la compra (ITP o IVA), la major part de la notaria i la inscripció al registre.

Algunes despeses, com la notaria, es reparteixen segons el que pactin les parts.

Repartiment de despeses: comprador i venedor

1. Impost de la compra (ITP habitatge usat / IVA + AJD obra nova)

   • Qui ho paga: Comprador

2. Notaria - primera còpia i còpies posteriors

   • Qui ho paga: Comprador (tret de pacte)

3. Notaria - escriptura matriu

   • Qui ho paga: Venedor (tret de pacte)

4. Inscripció al Registre de la Propietat

   • Qui ho paga: Comprador (tret de pacte)

5. Comissió de l'agència immobiliària

   • Qui ho paga: Venedor

6. Certificat energètic i cèdula d'habitabilitat

   • Qui ho paga: Venedor

7. Nota simple

   • Qui ho paga: Venedor (habitualment)

8. Cancel·lació de la hipoteca del venedor

   • Qui ho paga: Venedor

9. Plusvàlua municipal (IIVTNU)

   • Qui ho paga: Venedor

10. IRPF pel guany patrimonial

    • Qui ho paga: Venedor

El repartiment de la notaria ve de l'article 1455 del Codi Civil: tret de pacte en contrari, el venedor paga l'escriptura matriu i el comprador la primera còpia i les posteriors, a més de la inscripció. A la pràctica és un punt negociable i convé deixar-ho per escrit al contracte d'arres.

Les despeses de vendre un pis, una a una

A més dels impostos, vendre implica una sèrie de despeses i documents. Molts estan lligats als documents necessaris per vendre un pis a Barcelona. Els repassem un a un.

Certificat d'eficiència energètica

És obligatori per poder anunciar i vendre l'habitatge, i el paga el venedor. A Barcelona sol costar entre 55 € i 130 € segons els metres quadrats i el tècnic, i inclou el registre del certificat a l'ICAEN. Té una vigència de 10 anys (5 anys si la qualificació és G).

Cèdula d'habitabilitat

Acredita que l'habitatge és apte per ser habitat i és necessària per vendre a Catalunya; sense ella vigent, el notari no pot autoritzar l'escriptura. Obtenir-la o renovar-la costa, de forma orientativa, entre 80 € i 160 € (honoraris del tècnic més la taxa de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya). 

Està regulada pel Decret 141/2012 i té una vigència de 15 anys (segona ocupació) o 25 anys (obra nova).

Nota simple

La nota simple del Registre de la Propietat acredita la titularitat i les càrregues del pis (hipoteques, embargaments, servituds). El seu preu oficial és de 9,02 € més IVA per finca, segons el Col·legi de Registradors, tant a l'oficina del registre com per internet a registradores.org. 

La sol·licita habitualment el venedor, i el notari en demana una d'actualitzada hores abans de la signatura.

Certificat de deute zero de la comunitat

És un certificat, normalment gratuït o de fins a uns 50 €, que emet l'administrador de finques i acredita que estàs al corrent de les quotes de la comunitat de propietaris. Importa més pel que evita que pel que costa: segons la Llei de Propietat Horitzontal, l'habitatge respon de les quotes impagades de l'anualitat en curs i dels anys anteriors, de manera que un deute pendent pot repercutir en el comprador i bloquejar la venda. 

Ull també amb les derrames aprovades però encara no pagades: el certificat de deute zero no les cobreix, així que convé pactar per escrit qui assumeix una derrama votada abans de la signatura. 

I, encara que no sigui una despesa de la venda en si mateixa, convé estar al corrent dels subministraments (aigua, llum i gas) per facilitar el canvi de titularitat.

Inspecció Tècnica de l'Edifici (ITE)

La ITE no és una despesa individual del venedor, sinó una obligació de l'edifici. A Catalunya, el Decret 67/2015 obliga els edificis plurifamiliars de més de 45 anys a passar la inspecció i obtenir el certificat d'aptitud de l'Agència de l'Habitatge, amb renovació cada 10 anys. El cost (tècnic i, si s'escau, obres) l'assumeix la comunitat mitjançant derrames. 

En vendre, el que et correspon és informar el comprador de l'estat de la ITE i aportar el certificat d'aptitud vigent; notaris i bancs poden demanar-lo, i una ITE pendent o desfavorable pot complicar l'operació.

Contracte d'arres

No és obligatori, però sí molt recomanable: és el document que protegeix ambdues parts si algú es fa enrere abans de la signatura. El més habitual a Barcelona són les arres penitencials (articles 1454–1455 del Codi Civil), que permeten desistir perdent el senyal o tornant-lo per duplicat. Redactar-lo tu mateix és gratuït; encarregar-lo a un advocat ronda els 100 € – 400 €, i amb una agència sol anar inclòs al servei. 

A ParkRose Properties preparem les arres dins del nostre servei de vendre apartaments a Barcelona, perquè no sigui una despesa extra ni una font de sorpreses.

Despeses de notaria i registre

El notari autoritza l'escriptura pública de compravenda i el Registre de la Propietat inscriu el canvi de titularitat. Els honoraris notarials estan regulats per aranzel (RD 1426/1989, Annex I, Número 2, "Documents de quantia") i es calculen aplicant una escala decreixent al valor declarat. Sobre el resultat s'aplica una rebaixa obligatòria del 5% i, en la compravenda d'habitatge, una reducció del 25% (art. 2.1 del RD-llei 6/1999). 

A més, el notari pot aplicar voluntàriament un descompte de fins al 10% (art. 35.1 del RD-llei 6/2000). A la minuta se sumen les còpies, els folis de matriu a partir del cinquè i el 21% d'IVA: en la compravenda d'un pis a Barcelona el total se sol situar entre 600 € i 900 €, IVA inclòs.

Tret de pacte, el venedor assumeix l'escriptura matriu i el comprador les còpies i la inscripció. Els aranzels registrals (RD 1427/1989) els paga el comprador i ronden entre 450 € i 700 € per a un pis de valor mitjà.

Comissió de l'agència immobiliària

Quan vens amb immobiliària, la comissió la paga el venedor i sol oscil·lar entre el 3% i el 7% del preu de venda més el 21% d'IVA. És, amb diferència, la despesa més gran de la venda. Però convé mirar-ho bé perquè una bona agència busca compradors, negocia per tu i agilitza la venda. La diferència està en el que reps a canvi, no en el percentatge. 

Si estàs valorant vendre el teu pis a Barcelona, t'expliquem exactament què inclou el nostre servei abans de signar res.

Cancel·lació d'hipoteca

Si el pis té hipoteca pendent, cal cancel·lar-la registralment abans o durant la venda per lliurar-lo lliure de càrregues. La cancel·lació registral (notaria, registre i, si s'escau, gestoria) sol costar entre 400 € i 1.000 €. A això s'hi pot sumar la comissió per reemborsament anticipat del banc, els màxims de la qual fixa la Llei 5/2019: 

• En hipoteques variables, 0,25% del capital en els 3 primers anys o 0,15% en els 5 primers

• En hipoteques fixes, 2% en els 10 primers anys i 1,5% després. 

Aquesta comissió només es cobra si figura en l'escriptura i no pot superar la pèrdua financera real del banc.

Consell pràctic: gestionar la cancel·lació amb una gestoria independent sol sortir més barat que deixar-ho en mans del departament del banc. I si la teva hipoteca té comissió, intenta programar la cancel·lació en un moment sense penalització.

Prorrateig de l'IBI

L'IBI de l'any en curs el paga qui sigui titular a 1 de gener –és a dir, el venedor–. Ara bé, el Tribunal Suprem (sentència 409/2016) va establir que, tret de pacte en contrari, el venedor que abona l'IBI pot repercutir al comprador la part proporcional al temps que cadascú hagi estat propietari aquell any. 

No és automàtic: és un dret del venedor que convé pactar i deixar per escrit a les arres.

Quines despeses es poden desgravar?

Diverses despeses de la venda redueixen el guany patrimonial i, amb ell, l'IRPF. Es resten del valor de transmissió la comissió de l'agència (amb IVA), la plusvàlua municipal pagada i les despeses de notaria i registre a càrrec del venedor. I se sumen al valor d'adquisició l'ITP o IVA de la compra, la notaria i el registre de llavors i les reformes o millores justificades amb factura.

Guardar totes les factures és clau per justificar-les davant d'Hisenda, que exigeix factura amb NIF i la seva conservació durant quatre anys.

Com es calcula el guany patrimonial

1. Es resten del valor de transmissió (redueixen el guany)

• Comissió de l'agència immobiliària (+ IVA)

• Plusvàlua municipal pagada pel venedor

• Notaria i registre en la part que correspon al venedor

• Certificats obligatoris per poder vendre (certificat energètic, cèdula d'habitabilitat)

2. Es suman al valor d'adquisició (redueixen el guany)

• ITP, o IVA + AJD, segons la compra

• Notaria, registre i gestoria de la compra

• Taxació

• Reformes i millores justificades amb factura

3. No són deduïbles

• Interessos de la hipoteca

• IBI

• Quotes de comunitat

• Subministraments

• Reparacions i manteniment

Les despeses de cancel·lació registral de la hipoteca se solen admetre com a despesa que redueix el valor de transmissió quan són necessàries per vendre lliure de càrregues, però la doctrina d'Hisenda no és unànime en aquest punt.

Pots veure tot el detall a la seu de l'Agència Tributària. 

I si el pis és una herència, revisa a més la nostra guia sobre vendre un pis heretat a Barcelona, perquè el valor d'adquisició es calcula d'una altra forma.

Impostos que cal pagar

En vendre un pis a Barcelona, a més de les despeses anteriors, hauràs de pagar dos impostos principals:

• Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU) - la plusvàlua municipal.

• Impost sobre la Renta de les Persones Físiques (IRPF) - sobre el guany patrimonial obtingut amb la venda.

A continuació t'expliquem en què consisteixen, quant podries pagar i com reduir-los legalment.

La plusvàlua municipal a Barcelona

Què és la plusvàlua municipal (IIVTNU) i quant es paga?

La plusvàlua municipal és un tribut local que grava l'augment de valor del sòl on s'ubica l'immoble des de la seva adquisició fins a la seva transmissió. S'aplica en vendes, herències i donacions d'immobles en sòl urbà, i la seva finalitat és que l'Ajuntament recuperi part de la revalorització del sòl derivada del desenvolupament urbà.

Des de la reforma de 2021 (RDL 26/2021, després de la sentència del Tribunal Constitucional 182/2021) existeixen dos mètodes per calcular-la, i pots triar el més favorable:

1. Mètode objectiu: es multiplica el valor cadastral del sòl per un coeficient segons els anys de tinença, i al resultat se li aplica el tipus impositiu. A Barcelona, el tipus és del 30%, el màxim legal.

2. Mètode de plusvàlua real: es calcula la diferència entre el preu de venda i el de compra, es multiplica pel percentatge que el valor del sòl representa sobre el total de l'immoble, i a aquesta base se li aplica el 30%.

Com a referència, la plusvàlua a Barcelona sol oscil·lar entre el 10% i el 30% de l'increment del valor cadastral del sòl, i aquest sòl representa habitualment entre el 30% i el 50% del valor total de l'habitatge. L'impost s'ha de declarar en un termini de 30 dies hàbils des de la signatura.

Exemple pràctic (mètode real)

Vas comprar fa 5 anys per 300.000 € i vens per 400.000 €:

• Guany: 100.000 €

• Percentatge del sòl: 40% → base imposable: 40.000 €

• Tipus: 30% → plusvàlua a pagar: 12.000 €

3 casos en què es pot evitar o reduir la plusvàlua

• Triar el mètode més favorable. Pots optar entre el mètode objectiu i el real; en molts casos el real redueix notablement la quota.

• Vendre sense guany. Si vens per un preu igual o inferior al de compra, no hi ha increment de valor i quedes exempt; ho has de demostrar amb les escriptures.

• Bonificació per herència d'habitatge habitual. En transmissions mortis causa d'habitatge habitual entre familiars directes, la bonificació pot assolir el 95% de la quota a Barcelona.

IRPF pel guany patrimonial a Catalunya

Quant es paga a Hisenda en vendre un pis?

En vendre amb benefici, tributes a l'IRPF pel guany patrimonial, que és la diferència entre el valor de transmissió (preu de venda menys despeses de venda) i el valor d'adquisició (preu de compra més despeses i millores). A diferència del teu sou, aquest guany no va a la base general amb trams autonòmics, sinó a la base de l'estalvi, que tributa amb una escala uniforme a tot el territori comú.

Tipus aplicables al guany patrimonial (base de l'estalvi)

• Fins a 6.000 € - 19%

• De 6.000 € a 50.000 € - 21%

• De 50.000 € a 200.000 € - 23%

• De 200.000 € a 300.000 € - 27%

• Més de 300.000 € - 30%

L'escala és progressiva per trams: només la part del guany que entra en cada tram tributa a aquell tipus. A més, el guany se suma a la resta de les teves rendes de l'estalvi de l'any (interessos, dividends) per determinar el tram aplicable.

Exemple pràctic de guany patrimonial

Vas comprar per 200.000 € i vens per 280.000 €, amb uns 15.000 € de despeses deduïbles (comissió, plusvàlua i notaria al teu càrrec). El guany seria d'uns 65.000 €:

• 19% sobre els primers 6.000 € → 1.140 €

• 21% de 6.000 € a 50.000 € → 9.240 €

• 23% de 50.000 € a 65.000 € → 3.450 €

• Total a l'IRPF: ~13.830 €

7 casos en què es pot reduir l'IRPF

Existeixen diverses formes legals de reduir – o fins i tot eliminar – l'IRPF en vendre:

• Reinversió en habitatge habitual. Si reinverteixes l'import total en un altre habitatge habitual en un termini de 2 anys, el guany queda exempt (proporcional si reinverteixes només una part).

• Augmentar el valor d'adquisició amb despeses i millores. ITP/IVA i notaria de la compra, i reformes estructurals amb factura, redueixen el guany. A ParkRose Properties, el nostre arquitecte ajuda a identificar millores que acceleren la venda i, alhora, poden reduir l'IRPF.

• Compensació de pèrdues o absència de guany. Si vens per menys del que vas pagar, no tributes, i la pèrdua compensa altres guanys de l'any.

• Majors de 65 anys. Exempció total en vendre l'habitatge habitual, sense necessitat de reinvertir; en segona residència, exempció fins a 240.000 € si es reinverteix en una renda vitalícia.

• Coeficients reductors per a habitatges anteriors a 1994. Règim transitori que redueix la part del guany generada abans de 1994.

• Empreses (societats). Tributen a l'Impost sobre Societats (generalment al 25%), però poden deduir totes les despeses de venda i compensar amb pèrdues anteriors.

• Deducció per obres d'eficiència energètica. Si vas reformar per reduir la demanda de calefacció o refrigeració, pots aplicar una deducció estatal a l'IRPF (amb certificats energètics abans i després).

Impostos per a venedors no residents a Espanya

Si no resides fiscalment a Espanya però hi vens un habitatge, el sistema aplica una retenció automàtica i una declaració posterior.

Retenció del 3% a no residents (model 211)

Quan el venedor és no resident, el comprador està obligat per llei a retenir el 3% del preu de venda i ingressar-lo a Hisenda en nom del venedor mitjançant el model 211, en el termini d'un mes des de la signatura. No és l'impost definitiu, sinó un pagament a compte de l'IRNR.

Com declarar el guany patrimonial

Després de la venda, el no resident calcula el seu guany i presenta el model 210. Si la retenció del 3% va ser superior a l'impost que correspon, pot sol·licitar la devolució de la diferència.

Novetats fiscals 2026

La fiscalitat de la venda canvia cada any. Aquestes són les novetats més rellevants per al 2026:

• La pujada de la plusvàlua municipal va quedar anul·lada. El Govern va actualitzar a l'alça els coeficients del mètode objectiu mitjançant el RDL 16/2025 (amb pujades de fins al 40% en tinences curtes), però el Congrés no ho va convalidar el 27 de gener de 2026 i la norma va quedar derogada (BOE del 28-1-2026). En conseqüència, continuen vigents els coeficients màxims de 2024. Convé confirmar el coeficient aplicable amb l'Oficina Municipal d'Hisenda abans de liquidar.

• Nou tipus màxim del 30% en l'estalvi. La Llei 7/2024 va elevar del 28% al 30% el tipus de l'últim tram de la base de l'estalvi (guanys superiors a 300.000 €), amb efectes des de 2025 i aplicació a la declaració de 2026. Afecta pocs venedors, però és un canvi a tenir en compte en vendes amb gran guany.

• Possibles canvis en l'ITP per a grans tenidors a Catalunya. La Generalitat ha impulsat modificacions de l'ITP adreçades a grans tenidors d'habitatge. Encara que l'ITP el paga el comprador, un increment pot afectar el preu net que estiguis disposat a acceptar si vens una cartera d'immobles. 

Preguntes freqüents

Qui paga les despeses de notaria, el comprador o el venedor?

Tret de pacte en contrari, el venedor paga l'escriptura matriu i el comprador les còpies i la inscripció, segons l'article 1455 del Codi Civil. A la pràctica, el repartiment es negocia entre les parts i convé fixar-lo a les arres.

Quant costa la cèdula d'habitabilitat a Barcelona?

Obtenir-la o renovar-la costa, de forma orientativa, entre 80 € i 160 €, incloent-hi els honoraris del tècnic i la taxa de l'Agència de l'Habitatge. Té una vigència de 15 anys en segona ocupació.

Quant cobra el notari per vendre un pis?

Els honoraris estan regulats per aranzel i depenen del preu: en una compravenda solen anar de 600 € a 900 €. Tret de pacte, el venedor assumeix l'escriptura matriu i el comprador les còpies i la inscripció.

Quant costa vendre un pis amb hipoteca?

Vendre amb hipoteca pendent afegeix el cost de cancel·lar-la registralment, normalment entre 400 € i 1.000 € entre notaria, registre i gestoria, més la possible comissió per reemborsament anticipat del banc (dins dels límits de la Llei 5/2019).

Com evitar pagar la plusvàlua municipal?

Pots evitar-la o reduir-la si vens sense increment de valor del sòl (amb pèrdues), triant el mètode de càlcul més favorable (real o objectiu) o en supòsits exempts i bonificats, com l'herència d'habitatge habitual. Convé comparar sempre ambdós mètodes.

Necessites ajuda per vendre el teu pis a Barcelona?

Necessites ajuda per vendre el teu pis a Barcelona? Entre despeses i impostos, una bona planificació et pot estalviar milers d'euros. A ParkRose Properties t'ajudem a calcular el cost real de la teva venda, reduir les despeses evitables i vendre ràpid i al millor preu.

Demana una consulta gratuïta i t'ho expliquem tot.

Som una agència immobiliària amb agents col·legiats (API) que coneix a fons els tràmits de la ciutat: gestionem tota la documentació obligatòria – de la cèdula al certificat energètic – i preparem documentació estratègica que pot accelerar la venda.