Какие расходы нужно оплатить при продаже квартиры в Барселоне?

Вы планируете продать свою квартиру в Барселоне? Прежде чем считать прибыль, стоит узнать о предстоящих расходах. Между расходами на продажу (сертификаты, нотариус, регистрация и, если применимо, комиссия агентства или погашение ипотеки) и налогами (муниципальный налог на прирост капитала и IRPF с прибыли), итоговая сумма может составить значительную часть цены.

В ParkRose Properties мы подробно разбираем все расходы и налоги, которые ложатся на продавца в Барселоне в 2026 году: кто платит за каждый пункт, примерная стоимость и способы оптимизации или налоговых вычетов.

Сколько стоит продажа квартиры в Барселоне?

Продажа квартиры в Барселоне обычно стоит от 5% до 15% от цены продажи, включая расходы и налоги. Этот диапазон широк, так как зависит в основном от того, продаете ли вы через агентство, есть ли у вас непогашенная ипотека и какая прибыль получена.

Для квартиры стоимостью 250 000 евро общая сумма расходов может ориентировочно составить от 15 000 до 35 000 евро, в зависимости от ситуации.

Основные статьи расходов:

1. Сертификат энергоэффективности

   • Кто платит: Продавец

   • Примерная стоимость: 55 € – 130 €

2. Сертификат пригодности для проживания (Cédula de habitabilidad)

   • Кто платит: Продавец

   • Примерная стоимость: 80 € – 160 €

3. Выписка из Реестра собственности (Nota simple)

   • Кто платит: Продавец

   • Примерная стоимость: 9,02 € + НДС

4. Справка об отсутствии задолженности перед сообществом собственников

   • Кто платит: Продавец

   • Примерная стоимость: 0 € – 50 €

5. Договор задатка (Contrato de arras)

   • Кто платит: Продавец (или включено в услуги агентства)

   • Примерная стоимость: 0 € – 400 €

6. Нотариус (оформление договора купли-продажи)

   • Кто платит: Продавец, если не оговорено иное

   • Примерная стоимость: часть от 600 € – 900 €

7. Регистрация права собственности

   • Кто платит: Покупатель, если не оговорено иное

   • Примерная стоимость: 450 € – 700 €

8. Комиссия агентства

   • Кто платит: Продавец

   • Примерная стоимость: 3% – 7% + НДС

9. Погашение ипотеки (если есть)

   • Кто платит: Продавец

   • Примерная стоимость: 400 € – 1000 € + банковская комиссия

10. Муниципальный налог на прирост капитала (IIVTNU)

    • Кто платит: Продавец

    • Примерная стоимость: варьируется (ставка 30% в Барселоне)

11. IRPF (налог на прирост капитала)

    • Кто платит: Продавец

    • Примерная стоимость: 19% – 30% от прибыли

12. IBI за текущий год

    • Кто платит: Продавец (владелец на 1 января), рассчитывается пропорционально

    • Примерная стоимость: согласно квитанции

Примерный расчет: квартира за 250 000 € в Барселоне

Квартира за 250 000 € в Барселоне, купленная 10 лет назад за 185 000 €, продается через агентство, ипотеки нет:

• Сертификаты (энергетический, cédula и nota simple): ~230 €

• Комиссия агентства (4% + 21% НДС): ~12 100 €

• Нотариус (доля продавца): ~300 €

• Муниципальный налог на прирост капитала: ~4 000 € (зависит от кадастровой стоимости земли)

• IRPF с прибыли (после вычета расходов): ~11 000 €

• Итого ориентировочно: ~27 600 €, около 11% от цены продажи.

Учтите, что реальные расходы зависят от вашего случая: размера комиссии, полученной прибыли, кадастровой стоимости земли и наличия ипотеки. Стартовая цена важна так же, как и эти расходы: вы можете посмотреть динамику цен на квартиры в Барселоне по районам, чтобы установить реалистичную цену.

Кто платит расходы: покупатель или продавец?

При продаже продавец берет на себя муниципальный налог на прирост капитала, IRPF with прибыли, комиссию агентства, обязательные сертификаты и погашение ипотеки. Покупатель платит налог на покупку (ITP или НДС), большую часть нотариальных расходов и регистрацию.

Некоторые расходы, например нотариальные, распределяются согласно договоренности сторон.

Распределение расходов: покупатель и продавец

1. Налог на покупку (ITP для вторичного жилья / НДС + AJD для новостроек) - Покупатель

2. Нотариус - первая копия и последующие - Покупатель (если не оговорено иное)

3. Нотариус - основной экземпляр договора - Продавец (если не оговорено иное)

4. Регистрация в Реестре собственности - Покупатель (если не оговорено иное)

5. Комиссия агентства недвижимости - Продавец

6. Сертификат энергоэффективности и Cédula de habitabilidad - Продавец

7. Nota simple - Продавец (обычно)

8. Погашение ипотеки продавца - Продавец

9. Муниципальный налог на прирост капитала (IIVTNU) - Продавец

10. IRPF с прироста капитала - Продавец

Распределение нотариальных расходов регулируется статьей 1455 Гражданского кодекса: если не оговорено иное, продавец оплачивает основной экземпляр договора, а покупатель - первую и последующие копии, а также регистрацию. На практике это предмет переговоров, и лучше зафиксировать это письменно в договоре задатка (arras).

Расходы при продаже квартиры по пунктам

Помимо налогов, продажа влечет за собой ряд расходов и документов. Многие из них связаны с документами, необходимыми для продажи квартиры в Барселоне. Рассмотрим их по порядку.

Сертификат энергоэффективности

Обязателен для рекламы и продажи жилья, оплачивается продавцом. В Барселоне обычно стоит от 55 до 130 евро в зависимости от площади и специалиста, включает регистрацию в ICAEN. Действует 10 лет (5 лет, если класс G).

Сертификат пригодности (Cédula de habitabilidad)

Подтверждает, что жилье пригодно для проживания, необходимо для продажи в Каталонии; без него нотариус не может удостоверить договор. Получение или обновление стоит примерно от 80 до 160 евро (гонорар специалиста плюс пошлина Агентства жилищного строительства Каталонии). Регулируется Декретом 141/2012, действует 15 лет (вторичное жилье) или 25 лет (новостройки).

Выписка из Реестра (Nota simple)

Подтверждает право собственности и обременения квартиры (ипотеки, аресты, сервитуты). Официальная цена - 9,02 € плюс НДС за объект, согласно Коллегии регистраторов, как в офисе, так и онлайн на registradores.org. Обычно заказывается продавцом, нотариус требует актуальную выписку за часы до подписания.

Справка об отсутствии задолженности (Certificado de deuda cero)

Выдается администратором дома, подтверждает отсутствие задолженности по взносам в сообщество собственников. Стоит до 50 евро (часто бесплатно). Согласно Закону о горизонтальной собственности, квартира несет ответственность за неоплаченные взносы текущего и предыдущих лет, поэтому долг может помешать продаже. Также обратите внимание на утвержденные, но еще не оплаченные расходы (derramas).

Техническая инспекция здания (ITE)

Это обязанность здания, а не личный расход продавца. В Каталонии Декрет 67/2015 обязывает здания старше 45 лет проходить проверку каждые 10 лет. Стоимость несут все собственники через взносы. При продаже нужно предоставить сертификат покупателю.

Договор задатка (Contrato de arras)

Не обязателен, но крайне рекомендуется. Защищает обе стороны. Самый частый тип - пенитенциарный задаток (ст. 1454–1455 Гражданского кодекса). Составление адвокатом стоит 100–400 евро, в агентствах часто включено в услугу. В ParkRose Properties мы готовим договор задатка в рамках наших услуг по продаже квартир в Барселоне.

Расходы на нотариуса и регистрацию

Нотариус удостоверяет договор, Реестр вносит изменения. Тарифы регулируются RD 1426/1989. Существуют обязательные скидки. Общая стоимость нотариальных услуг для квартиры в Барселоне обычно составляет 600–900 евро (с НДС). Расходы на регистрацию (RD 1427/1989) платит покупатель (450–700 евро).

Комиссия агентства недвижимости

Если вы продаете через агентство, комиссия ложится на продавца и составляет обычно от 3% до 7% от цены продажи + НДС. Это крупнейший расход при продаже, но профессиональное агентство берет на себя поиск покупателей, переговоры и ускоряет сделку. Если вы оцениваете возможность продажи вашей квартиры в Барселоне, мы подробно разъясним наши услуги до подписания контракта.

Погашение ипотеки

Если есть ипотека, ее нужно аннулировать в Реестре перед или во время продажи. Расходы на это (нотариус, реестр, gestoría) составляют 400–1000 евро. Плюс возможная комиссия за досрочное погашение банку (согласно Закону 5/2019).

Распределение IBI

IBI платит владелец на 1 января (продавец). Однако согласно Верховному суду (решение 409/2016), если нет иной договоренности, продавец может потребовать от покупателя возмещения пропорциональной части за время владения в текущем году.

Что можно вычесть из налогов?

Некоторые расходы снижают налогооблагаемую базу IRPF: комиссия агентства (с НДС), уплаченный муниципальный налог на прирост капитала, нотариальные и регистрационные расходы продавца. К стоимости приобретения добавляются ITP/НДС при покупке, нотариальные расходы того времени и подтвержденные ремонты.

Сохраняйте все счета-фактуры с NIF в течение 4 лет.

Как рассчитывается прирост капитала

1. Вычитается из стоимости передачи (снижает налог): комиссия агентства, муниципальный налог, нотариус/регистр, обязательные сертификаты.

2. Добавляется к стоимости приобретения (снижает налог): ITP/НДС, расходы на покупку, ремонт с фактурой.

3. Не вычитается: проценты по ипотеке, IBI, взносы в сообщество, счета за коммунальные услуги.

Детали на сайте Налогового агентства. Для наследства гид по продаже наследственной квартиры.

Налоги к оплате

Основные налоги:

• Plusvalía municipal (IIVTNU)

• IRPF (подоходный налог)

Муниципальный налог на прирост капитала (IIVTNU)

Что такое муниципальный налог (IIVTNU) и сколько платится?

Муниципальный налог на прирост капитала - это местный налог на увеличение стоимости земли, на которой расположен объект недвижимости, с момента его приобретения до его передачи. Он применяется при купле-продаже, наследовании и дарении объектов недвижимости на городских землях, и его целью является получение Муниципалитетом части прироста стоимости земли в результате развития городской среды.

После реформы 2021 года (RDL 26/2021) существует два метода расчета, и вы можете выбрать наиболее выгодный:

1. Объективный метод: кадастровая стоимость земли умножается на коэффициент в зависимости от лет владения, и к результату применяется налоговая ставка. В Барселоне ставка составляет 30%, юридический максимум.

2. Метод реального прироста: рассчитывается разница между ценой продажи и покупки, умножается на процент, который стоимость земли составляет от общей стоимости недвижимости, и к этой базе применяется 30%.

Как ориентир, налог plusvalía в Барселоне обычно колеблется от 10% до 30% от прироста кадастровой стоимости земли, а эта земля обычно составляет от 30% до 50% от общей стоимости квартиры. Налог должен быть задекларирован в течение 30 рабочих дней после подписания.

Пример практического расчета (реальный метод)

Вы купили 5 лет назад за 300 000 евро и продаете за 400 000 евро:

• Прирост: 100 000 евро

• Процент земли: 40% → налогооблагаемая база: 40 000 евро

• Ставка: 30% → налог plusvalía к оплате: 12 000 евро

3 случая, когда можно избежать или снизить plusvalía

• Выбор наиболее выгодного метода. Можно выбирать между объективным и реальным методом; во многих случаях реальный значительно снижает сумму к оплате.

• Продажа без прибыли. Если вы продаете по цене, равной или ниже покупной, прироста стоимости нет, и вы освобождаетесь от налога; это нужно подтвердить документально.

• Льгота при наследовании основного жилья. При передаче в случае смерти (mortis causa) основного жилья между близкими родственниками, льгота может достигать 95% от суммы налога в Барселоне.

IRPF по приросту капитала в Каталонии

Сколько платится в Налоговую при продаже квартиры?

При продаже с прибылью вы платите подоходный налог (IRPF) с прироста капитала, который представляет собой разницу между стоимостью передачи (цена продажи минус расходы на продажу) и стоимостью приобретения (цена покупки плюс расходы и улучшения). В отличие от зарплаты, эта прибыль идет в базу сбережений, которая облагается налогом по единой шкале на всей территории Испании.

Ставки, применимые к приросту капитала (база сбережений)

• До 6 000 евро - 19%

• От 6 000 до 50 000 евро - 21%

• От 50 000 до 200 000 евро - 23%

• От 200 000 до 300 000 евро - 27%

• Свыше 300 000 евро - 30%

Шкала является прогрессивной по уровням: только та часть прибыли, которая попадает в каждый уровень, облагается налогом по соответствующей ставке. Кроме того, прибыль суммируется с остальными вашими доходами от сбережений за год (проценты, дивиденды) для определения применимого уровня.

Практический пример расчета прибыли

Вы купили за 200 000 евро и продаете за 280 000 евро, имея около 15 000 евро вычитаемых расходов (комиссия, plusvalía и нотариус за ваш счет). Прибыль составит около 65 000 евро:

• 19% на первые 6 000 евро → 1 140 евро

• 21% от 6 000 до 50 000 евро → 9 240 евро

• 23% от 50 000 до 65 000 евро → 3 450 евро

• Итого IRPF: ~13 830 евро

7 случаев, когда можно снизить IRPF

Существует несколько законных способов снизить или даже полностью устранить IRPF при продаже:

• Реинвестирование в основное жилье. Если вы реинвестируете всю сумму в другое основное жилье в течение 2 лет, прибыль освобождается от налога (пропорционально, если реинвестируется только часть).

• Увеличение стоимости приобретения за счет расходов и улучшений. ITP/НДС и расходы на нотариуса при покупке, а также капитальные ремонты, подтвержденные чеками, снижают базу прибыли. В ParkRose Properties наш архитектор помогает выявить улучшения, которые не только ускоряют продажу, но и снижают IRPF.

• Компенсация убытков или отсутствие прибыли. Если вы продаете дешевле, чем купили, налог не платится, а убыток компенсирует другие прибыли за год.

• Лица старше 65 лет. Полное освобождение от налога при продаже основного жилья без обязательства реинвестирования; при продаже второго жилья - освобождение до 240 000 евро, если сумма реинвестируется в пожизненную ренту.

• Понижающие коэффициенты для недвижимости, приобретенной до 1994 года. Переходный режим, снижающий часть прибыли, полученной до 1994 года.

• Компании (общества). Облагаются налогом на прибыль (обычно 25%), но могут вычитать все расходы на продажу и компенсировать их предыдущими убытками.

• Вычет за работы по повышению энергоэффективности. Если вы делали ремонт для снижения потребности в отоплении или охлаждении, вы можете применить государственный вычет IRPF (при наличии энергетических сертификатов до и после работ).

Налоги для продавцов-нерезидентов Испании

Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, но продаете здесь недвижимость, система предусматривает автоматическое удержание и последующую декларацию.

Удержание 3% с нерезидентов (модель 211)

Когда продавец является нерезидентом, покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в Налоговую службу от имени продавца через модель 211 в течение одного месяца после подписания. Это не окончательный налог, а авансовый платеж по налогу на доходы нерезидентов (IRNR).

Как декларировать прирост капитала

После продажи нерезидент рассчитывает свою прибыль и подает модель 210. Если удержание 3% превысило сумму причитающегося налога, он может запросить возврат разницы.

Налоговые новости 2026

Налогообложение сделок меняется ежегодно. Вот наиболее важные изменения на 2026 год:

• Повышение налога plusvalía municipal было отменено. Правительство обновило в сторону повышения коэффициенты объективного метода через RDL 16/2025, но Конгресс не утвердил его 27 января 2026 года, и норма была отменена. Следовательно, продолжают действовать максимальные коэффициенты 2024 года. Рекомендуется уточнить действующий коэффициент в муниципальной налоговой службе перед расчетом.

• Новая максимальная ставка 30% на сбережения. Закон 7/2024 повысил с 28% до 30% ставку последнего уровня базы сбережений (для прибыли свыше 300 000 евро). Это вступает в силу с 2025 года и применяется в декларации за 2026 год.

• Возможные изменения в налоге ITP для крупных владельцев в Каталонии. Правительство Каталонии продвигает изменения ITP, направленные на крупных владельцев жилья. Хотя налог платит покупатель, его повышение может повлиять на итоговую цену, которую вы получите.

Часто задаваемые вопросы

Кто платит нотариальные расходы, покупатель или продавец?

При отсутствии иной договоренности, продавец оплачивает основной договор, а покупатель - копии и регистрацию, согласно статье 1455 Гражданского кодекса. На практике распределение обсуждается сторонами и фиксируется в договоре задатка.

Сколько стоит cédula de habitabilidad в Барселоне?

Ее получение или обновление стоит ориентировочно от 80 до 160 евро, включая гонорары специалиста и пошлину Жилищного агентства. Срок действия составляет 15 лет для вторичного жилья.

Сколько берет нотариус за продажу квартиры?

Тарифы регулируются государством и зависят от цены: в сделках купли-продажи они обычно составляют от 600 до 900 евро. Если не оговорено иное, продавец оплачивает основной экземпляр, а покупатель - копии и регистрацию.

Сколько стоит продажа квартиры с ипотекой?

Продажа при наличии непогашенной ипотеки добавляет расходы на ее аннулирование в реестре, обычно от 400 до 1000 евро за услуги нотариуса, регистратора и агентства, плюс возможная комиссия банка за досрочное погашение.

Как избежать уплаты налога plusvalía municipal?

Вы можете избежать его или снизить, если продаете без прироста стоимости земли (с убытком), выбрав наиболее выгодный метод расчета (реальный или объективный), или в случаях освобождения от налога, таких как наследование основного жилья. Всегда рекомендуется сравнивать оба метода.

Нужна помощь в продаже вашей квартиры в Барселоне?

Вам нужна помощь в продаже вашей квартиры в Барселоне? Грамотное планирование с учетом всех расходов и налогов может сэкономить вам тысячи евро. В ParkRose Properties мы поможем вам рассчитать реальную стоимость продажи, сократить ненужные расходы и продать быстро по лучшей цене.

Запросите бесплатную консультацию, и мы вам все объясним.

Мы - агентство недвижимости с сертифицированными агентами (API), знающими все тонкости сделок в городе: мы оформляем всю обязательную документацию - от cédula до энергосертификата - и готовим документы, которые могут ускорить продажу.