Как продать унаследованную квартиру в Барселоне?

Продажа унаследованной квартиры в Барселоне требует принятия наследства, регистрации ее на ваше имя в Реестре и подготовки жилья перед выставлением на продажу. В ParkRose Properties мы проведем вас через каждый шаг.

Резюме

• Сначала вы принимаете наследство у нотариуса посредством акта о принятии и присуждении наследства.

• Затем вы регистрируете квартиру на свое имя в Реестре собственности: этот шаг позволяет вам продать ее.

• Налог на наследство уплачивается в течение 6 месяцев в Agència Tributària de Catalunya (Налоговое агентство Каталонии).

• Юридического срока ожидания для продажи нет, но вам необходимо принятое и зарегистрированное наследство.

• При наличии нескольких наследников все должны прийти к согласию или решить вопрос путем прекращения кондоминиума.

Порядок действий имеет значение, и некоторые процедуры занимают больше времени, чем кажется. Ниже мы подробно рассмотрим каждый этап, точные документы, которые вам понадобятся, и ошибки, которые могут остановить продажу.

Продажа унаследованной квартиры в Барселоне, пошагово

Продажа унаследованной квартиры в Барселоне проходит в четыре этапа: принятие наследства у нотариуса, регистрация ее на ваше имя в Реестре собственности, подготовка жилья с его документацией и подписание договора купли-продажи. Вы не можете продать ее, пока не завершите первые два этапа.

Шаг 1: Принятие наследства

Первый шаг — это не оценка квартиры. Это принятие наследства.

Для принятия вам необходимо: 

• свидетельство о смерти

• свидетельство о последних волеизъявлениях

• завещание (или, если его нет, акт о признании наследников)

С этими документами нотариус оформляет акт о принятии и присуждении наследства. Этот акт делает вас наследником.

Принятие наследства и его регистрация — это два разных шага:

• Акт делает вас наследником

• Регистрация в Реестре оформляет квартиру на ваше имя

Шаг 2: Регистрация наследства в Реестре

После принятия наследства у нотариуса вы должны зарегистрировать наследство в Реестре собственности на имя наследников. Это этап, который позволяет осуществить продажу.

Шаг 3: Уплата налогов

Параллельно вы уплачиваете Налог на наследство в Agència Tributària de Catalunya в течение шести месяцев со дня смерти. Налоговые детали мы рассмотрим в конце, в отдельном разделе.

Когда квартира уже на вашем имени, вы готовите продажу: 

• собираете энергетический сертификат

• сертификат пригодности для проживания 

• документацию на недвижимость

• устанавливаете реалистичную цену

• подписываете сначала задаток, а затем акт купли-продажи у нотариуса с новым покупателем

Самая распространенная ошибка — думать, что можно продать сразу. Это невозможно: без принятого и зарегистрированного наследства ни один покупатель не сможет зарегистрировать покупку на свое имя.

У каждого из этих этапов есть свои процедуры. Мы рассмотрим их по отдельности.

Какие документы вам нужны для продажи унаследованной квартиры?

Для продажи унаследованной квартиры в Барселоне вам нужны свидетельство о смерти, свидетельство о последних волеизъявлениях, свидетельство о страховании на случай смерти, завещание или акт о признании наследников, предыдущий акт на недвижимость и документ, подтверждающий уплату налога на наследство.

Это документы, относящиеся к этапу наследства: те, которые подтверждают, кто унаследовал и что налоги уплачены. Документы для самой продажи — энергетический сертификат, справка о пригодности — мы рассмотрим позже.

Документы, необходимые для продажи унаследованной квартиры

1. Свидетельство о смерти
   Для чего нужно: Подтверждает смерть и инициирует все процедуры.
   Где получить: Registro Civil (ЗАГС).

2. Свидетельство о последних волеизъявлениях
   Для чего нужно: Указывает, существует ли завещание и у какого нотариуса оно было оформлено.
   Где получить: Министерство юстиции, через 15 рабочих дней после смерти.

3. Свидетельство о страховании на случай смерти
   Для чего нужно: Показывает, была ли у умершего страховка жизни и являетесь ли вы бенефициаром.
   Где получить: Министерство юстиции.

4. Завещание (заверенная копия) или акт о признании наследников
   Для чего нужно: Определяет, кто наследует и в какой пропорции.
   Где получить: Нотариальная контора.

5. Предыдущий акт на квартиру / выписка из реестра (nota simple)
   Для чего нужно: Подтверждает право собственности и обременения недвижимости.
   Где получить: Registro de la Propiedad (Реестр собственности).

6. Документ, подтверждающий уплату налога на наследство
   Для чего нужно: Подтверждает, что ISD уплачен; необходим для регистрации.
   Где получить: Agència Tributària de Catalunya (формы 650 и 660).

Свидетельство о последних волеизъявлениях задает темп всему. Его нельзя запросить до истечения 15 рабочих дней с момента смерти, и без него вы не знаете, какой путь следует наследство.

Как происходит принятие наследства у нотариуса?

Наследство принимается у нотариуса посредством акта о принятии и присуждении наследства. Если есть завещание, нотариус использует его для идентификации наследников. Если его нет, сначала оформляется акт о признании наследников по закону (abintestato), а затем подписывается акт.

Свидетельство о последних волеизъявлениях определяет путь. Если умерший оставил завещание, процесс короче. Если нет, есть предварительный шаг.

Различия между наследованием по завещанию и без завещания

1. Документ, идентифицирующий наследников
   С завещанием: Завещание.
   Без завещания (ab intestato): Акт о признании наследников по закону (abintestato), у нотариуса.

2. Как определяются наследники
   С завещанием: Согласно волеизъявлению умершего.
   Без завещания (ab intestato): Согласно установленному законом порядку Гражданского кодекса Каталонии.

3. Необходимый предварительный шаг
   С завещанием: Заверенная копия завещания.
   Без завещания (ab intestato): Сначала оформить акт о признании наследников.

4. Документ, распределяющий имущество
   С завещанием: Акт о принятии и присуждении наследства.
   Без завещания (ab intestato): Тот же самый акт, после составления акта о признании.

5. Ориентировочное время
   С завещанием: Недели.
   Без завещания (ab intestato): Дольше, так как акт о признании добавляет сроки.

С завещанием

При наличии завещания нотариус использует его для идентификации наследников и их долей, а также составляет акт о принятии и присуждении наследства. Вам понадобится свидетельство о смерти, свидетельство о последних волеизъявлениях и заверенная копия завещания. Если наследников несколько, все они являются и подписывают.

Без завещания (ab intestato)

Без завещания наследники должны сначала получить у нотариуса акт о признании наследников по закону (abintestato). Этот документ определяет, кто наследует согласно установленному законом порядку Каталонии. Только после этого они могут подписать акт о принятии и двигаться к продаже. Акт о признании добавляет время к процессу.

Что, если у наследства есть долги? Принятие с описью имущества или отказ

Перед принятием стоит узнать, есть ли у квартиры или наследства долги. У вас есть три варианта у нотариуса:

1. Чистое и простое принятие: вы наследуете имущество, но также отвечаете по долгам своим личным имуществом. 

2. Принятие с описью имущества: вы отвечаете по долгам только в пределах стоимости унаследованного, и защищаете свое личное имущество. 

3. И отказ: вы полностью отказываетесь от наследства и не приобретаете ни имущества, ни долгов.

Если у квартиры есть непогашенная ипотека или обременения, о которых вы плохо осведомлены, принятие с описью имущества дает вам запас прочности. Это решение, которое принимается до принятия, а не после.

Если вам нужен профессиональный совет, мы рекомендуем вам поговорить с вашим управляющим или финансовым консультантом.

Нужно ли оформлять квартиру на свое имя перед продажей?

Да. Перед продажей квартира должна быть зарегистрирована на имя наследников в Реестре собственности. Акт о принятии делает вас наследником, но именно регистрация в реестре позволяет вам продать: без нее покупатель не сможет зарегистрировать свою покупку.

Вот отличие, которое вызывает наибольшую путаницу: Принятие наследства и его регистрация — это не одно и то же.

Акт о принятии у нотариуса делает вас собственником в юридическом смысле. Но пока Реестр продолжает показывать умершего как титульного владельца, квартира не числится «на вашем имени» для целей продажи.

Что произойдет, если я попытаюсь продать унаследованную квартиру, не числясь собственником в Реестре?

Начнем с того, что вы не сможете завершить продажу квартиры.

Причина — принцип последовательности сделок (art. 20 Закона об ипотеке). Для регистрации сделки купли-продажи продавец должен сначала числиться титульным владельцем в реестре. Если квартира все еще числится на имени умершего, регистратор откажет в регистрации покупки.

Есть еще одно немедленное практическое последствие. Ни один банк не выдаст ипотеку на квартиру, продавец которой не числится владельцем в Реестре.

Без покупателя с финансированием сделка срывается.

Регистрация наследства не является обязанностью: Реестр регулируется добровольностью. Но для продажи это на практике необходимо. Вот почему правильный порядок:

• принять

• зарегистрировать

• а затем продать

Для регистрации вам нужен акт о принятии, документ, подтверждающий уплату налога на наследство, и обновленная выписка из реестра недвижимости.

Как оценивается унаследованная квартира для продажи?

Унаследованная квартира оценивается по ее реальной рыночной цене, а не по сентиментальной стоимости или кадастровой справочной стоимости. Справочная стоимость устанавливает минимальную налоговую базу, но не определяет цену продажи, которая зависит от района, состояния и текущего спроса в Барселоне.

Не стоит путать две цифры:

• Рыночная цена — это то, что покупатель заплатит сегодня

• Кадастровая справочная стоимость — это налоговая цифра, устанавливаемая Генеральным управлением кадастра

С 2022 года справочная стоимость выступает в качестве минимальной налоговой базы для Налога на наследство и для налога, который платит покупатель (ITP). Налоговая служба рассчитывает эти налоги по наибольшему из двух значений: указанному в акте или справочному.

Вы можете продать ниже справочной стоимости, если рынок это оправдывает. Но налоги будут рассчитываться на этой минимальной базе, даже если реальная цена ниже. Рекомендуется проверить справочную стоимость в Электронном офисе кадастра перед установлением цены.

Что касается рыночной цены, автоматические онлайн-оценки имеют широкие погрешности. Они отражают средние показатели, а не реальные продажи. Оценка, основанная на недавних операциях в вашем районе, гораздо более надежна.

Вы можете увидеть эволюцию цен на квартиры в Барселоне , чтобы поместить свою квартиру в ее контекст.

Также, если вы хотите получить точную оценку вашей квартиры от экспертов по купле-продаже квартир в Барселоне, запросите оценку в ParkRose Properties.

Как продается унаследованная квартира между несколькими наследниками?

Когда несколько наследников владеют квартирой совместно, все они должны договориться о ее продаже. Если есть консенсус, она продается в долевой собственности (proindiviso), и цена распределяется по долям. Если один не хочет продавать, возможно прекращение кондоминиума или, при отсутствии согласия, иск о разделе общего имущества.

Квартира, унаследованная несколькими лицами, остается в долевой собственности: каждый наследник владеет долей от общего целого, а не физической частью. Никто не может продать всю квартиру самостоятельно.

Варианты продажи или распределения унаследованной квартиры

1. Продажа в долевой собственности (по взаимному согласию)
   В чем заключается: Все продают квартиру целиком и распределяют цену согласно своей доле.
   Когда это имеет смысл: Все наследники хотят продать.

2. Продажа вашей части
   В чем заключается: Вы передаете свою нераздельную долю другому наследнику или третьему лицу.
   Когда это имеет смысл: Вы хотите выйти, но остальные не хотят продавать.

3. Прекращение кондоминиума
   В чем заключается: Один наследник забирает квартиру и компенсирует остальным деньгами.
   Когда это имеет смысл: Один из наследников хочет оставить недвижимость себе. В этом случае облагается налогом AJD, а не ITP.

4. Иск о разделе общего имущества
   В чем заключается: Обращение в судебные органы при отсутствии согласия между наследниками; процесс обычно заканчивается аукционом.
   Когда это имеет смысл: Наследник блокирует продажу, и достичь соглашения невозможно.

Прекращение кондоминиума  регулируется статьями 552-9 - 552-12 Гражданского кодекса Каталонии. Один из наследников приобретает 100% и компенсирует остальным. С фискальной точки зрения это более выгодно, чем обычная купля-продажа.

Если наследник наотрез отказывается, любой сособственник может подать иск о судебном разделе общего имущества. Процедура обычно заканчивается публичным аукционом, и итоговая цена, как правило, ниже.

А что, если один из наследников жил в квартире?

Тот факт, что наследник жил в квартире, сам по себе не дает ему права собственности или права остаться. Занятие не является титулом. Для продажи по-прежнему требуется согласие всех сособственников или прекращение кондоминиума.

В Каталонии есть важное исключение: переживший супруг или стабильный партнер. Гражданский кодекс Каталонии признает за ним "any de viduïtat" (год вдовства) — право проживать в семейном жилище и быть содержанным в течение года после смерти — и, в наследовании по закону с детьми, универсальное узуфрукт на наследство (ст. 442-3 Гражданского кодекса Каталонии). Если существует узуфруктуарий, он должен участвовать для передачи полного права собственности на квартиру.

Когда можно продать унаследованную квартиру?

Вы можете продать унаследованную квартиру, как только наследство будет принято и зарегистрировано на ваше имя в Реестре. Юридического срока ожидания не существует. Практическим ограничением является шестимесячный срок уплаты налога на наследство, который желательно уплатить до подписания договора.

Нет закона, обязывающего вас ждать месяцы. Теоретически, принятие, регистрация и продажа могут быть скоординированы даже в один и тот же день, если нотариус подготовит все заранее и вопросы налогообложения наследства будут решены.

На практике темп задают две вещи. Первая — это время, необходимое для оформления наследства и регистрации, которое обычно измеряется месяцами. Вторая — это срок уплаты налога на наследство: шесть месяцев с момента смерти, с возможностью продления еще на шесть, если вы запросите это в течение первых пяти месяцев.

Продажа вскоре после наследования не отменяет налоги, но может снизить прирост капитала, облагаемый IRPF, если цена близка к стоимости, заявленной в наследстве.

Подготовка квартиры к продаже в Барселоне

Для продажи унаследованной квартиры в Барселоне вам нужен энергетический сертификат (обязательный по всей Испании), сертификат пригодности для проживания (обязательный в Каталонии) и обновленная выписка из реестра недвижимости. Если зданию более 45 лет, оно также должно иметь действующий ITE (технический осмотр здания).

Это документы для продажи, отличные от документов на наследство. Без них подписание договора у нотариуса откладывается или останавливается. Вы можете расширить список в нашем руководстве по необходимым документам для продажи квартиры в Барселоне.

Каких ошибок следует избегать при продаже унаследованной квартиры?

Наиболее распространенные ошибки при продаже унаследованной квартиры: завышение ее стоимости из-за эмоциональной привязанности, начало показов без готовой документации, принятие первого предложения под давлением, путаница между актом и регистрацией в реестре, а также начало продажи при наличии задолженностей по коммунальным платежам.

Наследование семейного дома добавляет эмоциональный груз, который искажает решения. Это подводные камни, которые чаще всего останавливают продажи.

5 распространенных ошибок при продаже унаследованной квартиры

1. Завышение стоимости квартиры из-за эмоциональной привязанности
   Почему это проблема: Квартира может застрять на рынке и в конечном итоге пострадать от снижения цены.
   Как избежать: Установите цену, основываясь на данных о реальных продажах в районе, а не на том, что просит сосед.

2. Начало показов без готовой документации
   Почему это проблема: Вы можете потерять покупателей, если отсутствует важная документация, такая как сертификат пригодности для проживания или документ, подтверждающий уплату налога на наследство.
   Как избежать: Соберите всю документацию перед публикацией объявления.

3. Принятие первого предложения под давлением
   Почему это проблема: Вы можете продать ниже реальной рыночной стоимости.
   Как избежать: Постарайтесь получить несколько предложений, прежде чем принимать решение.

4. Путаница между актом и регистрацией
   Почему это проблема: Вы не можете правильно продать недвижимость, если она до сих пор не числится на вашем имени в Реестре собственности.
   Как избежать: Зарегистрируйте наследство, прежде чем искать покупателя.

5. Начало продажи с задолженностями по коммунальным платежам или невыплаченными взносами
   Почему это проблема: Покупатель может отказаться или потребовать снижения цены.
   Как избежать: Погасите или сообщите о любой невыплаченной задолженности перед подписанием.

Какие налоги вы заплатите?

При продаже унаследованной квартиры в Барселоне задействованы три налога: Налог на наследство (при наследовании), муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) и IRPF на прирост капитала (при продаже). У каждого из них своя база, срок и администрация.

Здесь мы их только перечислим. Детали — ставки, льготы и расчеты — мы подробно рассмотрим в нашем руководстве о налогах при продаже унаследованной квартиры в Барселоне.

Налог на наследство уплачивается при наследовании в Agència Tributària de Catalunya. Муниципальный налог на прирост стоимости земли уплачивается в Ajuntament de Barcelona. IRPF облагает налогом разницу, если вы продаете по цене выше стоимости, заявленной в наследстве.

Что произойдет, если я не смогу заплатить налоги?

Налоги на наследство для многих наследников являются самым большим препятствием: их нужно заплатить до получения денег от продажи.

По нашему опыту в ParkRose Properties, стратегия авансового задатка в этом году позволила нескольким клиентам покрыть налоги, не внося их из своего кармана, используя задаток от покупателя.

Посмотрите наш блог о налогах, которые нужно заплатить при наследовании квартиры в Барселоне для получения дополнительной информации об авансовых залогах и о том, как мы помогаем владельцам, которые не могут платить налоги.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать унаследованную квартиру без актов?

Одного акта недостаточно. Для продажи наследство должно быть принято посредством акта о принятии и также зарегистрировано на ваше имя в Реестре собственности. Без этой регистрации покупатель не может зарегистрировать покупку, и сделка не продвигается.

Сколько времени занимает продажа унаследованной квартиры?

Нужно разделять два периода. Оформление наследства и его регистрация обычно занимает месяцы, особенно без завещания. Поиск покупателя и подписание договора — это отдельный срок, который зависит от цены и района. Вы можете посмотреть, сколько времени занимает продажа квартиры в Барселоне для получения информации о фазе продажи.

Можно ли продать унаследованную квартиру с арендатором?

Да. Покупатель вступает в силу действующего договора аренды (ст. 14 LAU) и должен его соблюдать. Кроме того, у арендатора есть преимущественное право покупки — тантео и ретракто — (ст. 25 LAU), если он не отказался от него в договоре: вы должны уведомить его о продаже и дать ему срок для соответствия предложению.

Что произойдет, если наследник не хочет продавать?

Любой сособственник может потребовать прекращения кондоминиума или, при отсутствии согласия, иска о разделе общего имущества. Этот судебный путь обычно заканчивается публичным аукционом, с конечной ценой ниже, чем при обычной продаже.

ParkRose Properties: эксперты по продаже унаследованных квартир в Барселоне

Продажа унаследованной квартиры подразумевает принятие наследства, регистрацию его на ваше имя и подготовку к продаже, каждый шаг со своими сроками и процедурами. Вам не обязательно управлять этим в одиночку.

В ParkRose Properties мы поможем вам продать вашу квартиру в Барселоне с ParkRose быстро и по лучшей цене. А если препятствием являются налоги на наследство, мы объясним, как работает наша стратегия авансового задатка.

• Полное управление наследством и продажей

• Оценка с реальными данными вашего района

• Сопровождение в каждой юридической и фискальной процедуре

Запросите бесплатную оценку вашей унаследованной квартиры, чтобы начать.